中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
銀發(fā)〔2024〕2號
中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;國家開發(fā)銀行，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)等文件要求，現(xiàn)就金融支持住房租賃市場發(fā)展提出以下意見。
一、基本原則和要求
(一)支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。
(二)重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點支持以獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進其規(guī)模化、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。
(三)建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發(fā)、建設(shè)、運營提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，市場功能完備、結(jié)構(gòu)均衡、競爭有序。
——金融機構(gòu)分工合理。商業(yè)性金融機構(gòu)要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類住房租賃主體合理融資需求。政策性開發(fā)性金融機構(gòu)限于在符合自身職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房建設(shè)運營提供融資。
——金融產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)范。住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價合理，風險評價和貸后管理完善。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡單清晰、定價透明，資金用途真實合規(guī)，市場約束和運行機制健全有效。
——信貸和資本市場配置優(yōu)化。信貸市場主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)、購買租賃住房，以及住房租賃企業(yè)流動性和日常運營需求。資本市場側(cè)重于發(fā)展住房租賃長期投融資工具。信貸市場和資本市場可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風險特點，協(xié)同配合、合理接續(xù)。
二、加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新
(四)加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設(shè)的項目資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度相關(guān)要求。
(五)滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已竣工驗收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風險狀況、風險緩釋措施等因素合理確定。
(六)支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)運營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。
商業(yè)銀行應(yīng)對租賃住房運營管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財務(wù)狀況、持續(xù)審慎經(jīng)營等開展盡職調(diào)查，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營、風險特點和貸款用途，合理審慎設(shè)計貸款的額度、期限、利率和還款方式。
住房租賃企業(yè)應(yīng)以租金收入作為第一還款來源。商業(yè)銀行在依法合規(guī)、有效防控風險和商業(yè)可持續(xù)的前提下，可根據(jù)住房租賃企業(yè)的資信和經(jīng)營情況發(fā)放信用貸款或質(zhì)押、抵押貸款。商業(yè)銀行發(fā)放質(zhì)押、抵押貸款應(yīng)審慎評估質(zhì)押、抵押的法律風險，確保質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)可執(zhí)行。
對于開發(fā)建設(shè)和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經(jīng)營性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款時，可同時簽訂住房租賃經(jīng)營性貸款合同，與借款人約定后續(xù)住房租賃經(jīng)營性貸款的發(fā)放接續(xù)條件，將住房租賃經(jīng)營性貸款納入住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款的還款資金來源。
(七)完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合金融服務(wù)。鼓勵商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃管理服務(wù)平臺等提供開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案。
三、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道
(八)增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款、團體購房貸款和經(jīng)營性貸款的投放。
(九)拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專項用于租賃住房建設(shè)、購買和運營。鼓勵優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。
(十)支持發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃企業(yè)持有運營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。
(十一)穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，為利用各類建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
(十二)引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。支持金融機構(gòu)、資產(chǎn)管理機構(gòu)規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金長期持有運營租賃住房。支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)利用利率衍生工具對沖相關(guān)利率風險。
四、加強和完善住房租賃金融管理
(十三)嚴格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與其他住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。
(十四)加強住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的貸款審批機制和風險管理機制，嚴格住房租賃貸前審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性、還款資金來源的跟蹤調(diào)查，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)、購買和運營，切實防范資金挪用、套現(xiàn)等風險。對于貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時收回貸款，并視情況對借款人采取適當?shù)娘L險防控措施。
(十五)規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、結(jié)構(gòu)簡單、法律關(guān)系清晰、信息公開透明、資金用途合法合規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和存續(xù)期管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)、購買和運營等相關(guān)活動，不得挪作他用。
(十六)防范住房租賃金融風險。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的金融機構(gòu)應(yīng)建立健全相關(guān)制度，加強合規(guī)性審查和評估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。對各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債水平進行上限控制，確保其資產(chǎn)負債率保持在適度區(qū)間。加強對住房租賃企業(yè)的運營管理、財務(wù)狀況、資金用途等的監(jiān)控，對住房租賃企業(yè)等借款主體存在違反借款合同約定情形的，要及時采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風險。
金融機構(gòu)在提供融資前需確保住房租賃企業(yè)已按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行開業(yè)報告或者備案從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。對住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)充分揭示其與住房租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)市場相關(guān)的風險，建立健全風險預(yù)警及處置機制，保護投資者合法權(quán)益。
(十七)加強住房租賃金融監(jiān)測評估。中國人民銀行牽頭住房租賃金融統(tǒng)計，加強對住房租賃金融產(chǎn)品的統(tǒng)計、調(diào)查和監(jiān)測分析。相關(guān)部門加強住房租賃相關(guān)信息共享，發(fā)揮監(jiān)管合力。
本意見自2024年2月5日起施行。
中國人民銀行
國家金融監(jiān)督管理總局
2024年1月5日
