關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知
中國證監(jiān)會各派出機構(gòu)，上海證券交易所，深圳證券交易所，中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司，中國證券金融股份有限公司，中證數(shù)據(jù)有限責(zé)任公司，中國證券業(yè)協(xié)會，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會：
為貫徹落實黨的二十大和中央經(jīng)濟工作會議精神，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》(國辦發(fā)〔2022〕19號)工作部署，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排，健全市場功能，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、加快推進(jìn)市場體系建設(shè)，提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力
(一)拓寬試點資產(chǎn)類型。貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于著力擴大國內(nèi)需求，優(yōu)化政策措施，充分發(fā)揮消費的基礎(chǔ)作用，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
(二)分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%;非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
(三)推動擴募發(fā)行常態(tài)化。按照市場化法治化原則，鼓勵運營業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發(fā)行上市。
(四)擴大市場參與主體范圍。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點，允許符合條件的機構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項目儲備和運營管理優(yōu)勢，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
(五)加強二級市場建設(shè)。健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務(wù)。適時推出REITs實時指數(shù)。
二、完善審核注冊機制，提高制度化規(guī)范化透明化水平
(六)優(yōu)化審核注冊流程。建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊工作機制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。堅持開門辦審核，定期開展市場機構(gòu)座談會，傳遞監(jiān)管工作理念。
(七)明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?？偨Y(jié)試點經(jīng)驗，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等實踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核和信息披露要點，對項目質(zhì)量從嚴(yán)要求，并以適當(dāng)方式向市場公開，加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時，建立常態(tài)化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題，并通過培訓(xùn)、典型案例分享等方式向市場公開，加快試點項目進(jìn)展，引導(dǎo)市場規(guī)范發(fā)展。
(八)完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價定價機制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規(guī)范治理機制的權(quán)責(zé)條款，完善REITs治理結(jié)構(gòu)。
三、規(guī)范與發(fā)展并重，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行
(九)構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機制。遵循REITs特點規(guī)律和風(fēng)險特征，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調(diào)、發(fā)行定價、信息披露、資產(chǎn)運營管理、二級市場交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。突出以“管資產(chǎn)”為核心，按照實質(zhì)重于形式的原則，加強對基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運營管理的穿透監(jiān)管。
(十)促進(jìn)市場主體歸位盡責(zé)。證監(jiān)局、證券交易所、證券業(yè)協(xié)會和基金業(yè)協(xié)會等單位應(yīng)當(dāng)各司其職，協(xié)同配合，形成監(jiān)管合力。壓實基金管理人的主動管理責(zé)任，督促基金管理人、基金托管人、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人、外部運營管理機構(gòu)、財務(wù)顧問、證券基金服務(wù)機構(gòu)等參與方依法履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護投資者合法權(quán)益。
四、進(jìn)一步凝聚各方合力，推動市場持續(xù)健康發(fā)展
(十一)建立重點地區(qū)綜合推動機制。依托REITs儲備項目豐富的重點地區(qū)，聚焦國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的能源、交通、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房和數(shù)據(jù)中心等重點領(lǐng)域，推動完善由地方發(fā)展改革委、證監(jiān)局、金融局、國資委等多部門參加的綜合推動機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及的項目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、稅收政策、權(quán)益確認(rèn)等問題，保障常態(tài)化發(fā)展的項目資源供給。堅持“兩個毫不動搖”方針，著力推動解決民營企業(yè)REITs試點存在的困難和問題。
(十二)推動完善配套政策。加強與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會計處理方式和稅收征管細(xì)則。推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，助力市場平穩(wěn)運行。借鑒境外成熟市場實踐，及時總結(jié)REITs試點經(jīng)驗，抓緊推動REITs專項立法。
本通知自印發(fā)之日起生效。請結(jié)合單位職責(zé)，加快推動各項工作落實落地。
中國證監(jiān)會
2023年3月7日
